おい、後期研修医のタケシ。
最近、当直明けでボロボロになりながらも、やっとまともな給料ばもらい始めて、「税金、高かっ！」とか思い始めた頃やないか？
そげな時、決まって現れるんよね。
「先生、儲かってるなら節税しないと。不動産、興味ありませんか？」
っちゅう、耳障りのよか営業トークが。
「減価償却で経費ば作れるけん、税金が安くなる」
「キャッシュフローがこげん出る」
……そげん甘か話、信じたら大火傷するばい。
今日は、多くの医者がハマる「不動産投資のワナ」について、先輩としてハッキリ言っとくけん、目ばかっぽじってよく読まんね。
ワナその1：「減価償却」と「損益通算」という甘い響き
「待て」と。「センパイ、そこが違う」と。
「減価償却で出た赤字は、俺の給料とぶつけて（損益通算して）、所得税と住民税ば減らせる効果があるやんか！」
…タケシ、お前、そげん言うと思ったばい。
確かに、そげん「損益通算（そんえきつうさん）」っちゅう仕組みはある。
これが営業マンの最大の武器たい。
例えば、お前の給料（給与所得）が1000万。
不動産投資で、減価償却のおかげで「帳簿上」100万円の赤字が出たとする。（※手元のキャッシュはプラスでも、会計上は赤字にできる、っちゅうのがミソたい）
そしたら、税金計算する時のあんたの総所得は「1000万 – 100万 = 900万」になる。
確かに、その年は900万円分の税金で済むけん、所得税も住民税も安くなる。
営業マンが「節税」っちゅうとるのは、このカラクリたい。
結論：それは「節税」やなか。「税金の繰り延べ」たい。
ばってん、何回も言わすな。
それは「節税」やなか。「税金の繰り延べ」っちゅうだけ。
「は？」て思うたやろ？
減価償却っちゅうのは、「この建物は20年かけて価値がゼロになるけん、毎年ちょっとずつ経費として引いてよかよ」っていう会計上のルールたい。
お前が「損益通算」で税金ば安くした分、不動産の「帳簿上の価値」もゴリゴリ下がっとる。
もし将来、その不動産ば売った時、どうなるか？
例えばラッキーなことに物件が勝った時と同じ値段で売れたとするやん？
お前の頭の中ではプラマイゼロ、になっとるやろ？
でも違うったい。
帳簿の上ではその不動産は減価償却を引いた額になっとると。
それを会計では簿価って言うったい。
そいでな、「売った時の値段」から、その「（減価償却で）下がりに下がった簿価」を引いた分が「譲渡所得（儲け）」として課税されるんよ。
つまり、毎年チマチマ先延しにしとった税金ば、出口（売却時）でドカンと払わされるだけ。
税金は1円も消えてなくなりゃせん。これが「繰り延べ」の意味たい。
「じゃあ、なんでやる人がおると？」唯一のメリットとデカすぎるリスク
「それでも、不動産やっとる医者、おるやん」て思うたやろ。
確かに、抜け道（というか、唯一の正攻法）は一つだけある。
それは、「税率の差」ば利用することたい。
医者の（クソ高い）所得税・住民税 ＞ 不動産の（比較的安い）長期譲渡所得税
俺らみたいな高所得者は、稼いだ金に50％とか、アホみたいな税金がかかる。
でも、不動産ば5年以上持ってから売った時の「長期譲渡所得」の税率は、約20％で済む。
この税率の差（30％）ば利用して、「いま高い税金払うより、将来安く払った方がマシやろ？」っちゅうのが、唯一「節税」と呼べるロジックたい。
【重要】そもそも、タケシの年収じゃメリット薄いばい
…ばってん、ここでデカい問題がある。
この「税率の差」が本当に意味ば持つんは、所得税率が跳ね上がる「富裕層」になってからの話たい。
タケシ。お前ら後期研修医がもらう年収、いくらや？
せいぜい1000万、良くて1500万くらいやろ。
そのクラスの所得税率じゃ、将来払う譲渡所得税（20%）との差は、（リスクば取って不動産投資するほど）たいしてデカくなか。
数千万円稼ぐ先輩らがやる節税スキームば、お前が今から真似しても、火傷するだけ。メリットが少なすぎるんよ。
そげな薄かメリットのために、次のでっかいリスクば背負うと？
リスク1. お前、不動産の「目利き」できるとか？
この税率の差で（わずかでも）儲けようと思ったら、大前提として「買った時より高く（もしくは、あんまり価値が下がらん値段で）売れる物件」ば掴まんといかん。
…できるか？
毎日、カルテと採血に追われとるタケシに、百戦錬磨の不動産業者ば相手にして、お宝物件ば見抜く「目利き」ができると？
できんやろ。
大体の医者は、営業マンの口車に乗せられて、どうでもよか中古ワンルームとか、誰も住みたがらん地方のクソ物件ば掴まされる。
税金でチマチマ得した分なんか、物件そのものの値下がりで一瞬で吹っ飛ぶ。
これぞ、本末転倒たい。
リスク2. その利回り、「オルカン」に勝てとる？
「いや、俺は値上がり益やなくて、毎月の家賃収入（インカム）が欲しいんよ」
っちゅう奴もおる。
よう聞く「キャッシュフロー」ってやつたい。
確かに、毎月チャリンチャリン金が入ってきたら嬉しいやろ。
ばってん、ちょっと待て。
その投資、本当に「儲かっとる」と？
ここで、医者が一番わかっとらん、「キャッシュフロー（CF）」と「損益計算書（PL）」の違いば教えとく。
- CF（キャッシュフロー）：
単純な「手元に残る金」。家賃収入からローンと経費ば引いたやつ。 - PL（損益計算書）：
本当の「儲け」。CFに加えて、減価償却とか、将来の値下がりリスクまで全部計算したやつ。
多くの医者は、CFだけ見て「儲かった！」て喜んどる。
毎月5万円プラスや！とか言うて。
アホか。
その間にも、お前の物件は古くなっとる（＝減価償却しとる）し、将来売る時には買った値段より500万も1000万も下がっとるかもしれん。
それを全部計算に入れたPL（本当の儲け）は、真っ赤っかかもしれんのよ。
破産せんためにはCFは大事。
ばってん、投資として勝ったかどうかは、最終的にPLで決まるんよ。
そのリスクと手間ば全部ひっくるめて、お前の不動産投資の利回り、結局「オルカン（全世界株式インデックスファンド）」に勝てとると？
何も考えんで、ただ「オルカン」ば積立しとくだけで、世界経済の平均点（年利5〜7％）が取れる時代ばい。
それに勝てんのなら、お前がやっとるのは投資やなか。ただの「不動産屋さんごっこ」たい。
そもそも、目利きもできん、CFとPLの違いもわからん、そんな奴が海千山千の不動産業界で勝てると思っとーと？
まとめ：本業も投資も、「なぜ？」ば考えん奴はカモにされるばい
わかったか？ タケシ。
不動産投資は、節税の魔法やなか。
れっきとした「事業」たい。
目利きもできん、CFとPLの違いもわからん、オルカンにも勝てん。
おまけに、お前の年収じゃ節税メリットすら薄い。
そげな医者のタマゴが、「節税」っちゅう甘い言葉に釣られて手ば出すけん、業者のいいカモにされるんよ。
結局、お前に足りとらんのは「なぜ？」を考える習慣たい。
投資も研修も、そこが一番大事なんよ。
- なぜこの営業マンは自分に儲け話をわざわざ教えてくれるのか？
- なぜこれは節税になるのか？本当に節税なのか？ただの繰延では？
これは、お前がやっとる研修（オペ）と全く同じたい。
- なぜ先輩の手術は自分よりも視野がいいのか？
こう考えるようにならないといつまで経っても手術上手くならないし、ぼったくられるだけの人生だ。
お前が今やるべきことは、変な節税スキームに色目ば使うことやなか。
まずは、医者としての本業ば必死こいて頑張って、腕ば磨くこと。
そして、投資は「オルカン」でも淡々と積み立てとけ。
そっちの方が、10年後、20年後、よっぽど確実にあんたの資産ば守ってくれるけんね。
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